Si recibe una cantidad significativa de ingresos por alquiler cada año, es probable que haya preguntado usted mismo:¿Cómo puedo evitar pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler?
Invertir en propiedades de alquiler es una de las formas más confiables de generar riqueza a largo plazo y generar ingresos pasivos consistentes. Pero entre los pagos de la hipoteca, los costos de mantenimiento y los impuestos obligaciones, a veces puede parecer que las ganancias se le escapan de las manos antes de que pueda incluso tener la oportunidad de disfrutarlos.
¿La buena noticia? En realidad, el código tributario ofrece a los propietarios un conjunto sorprendentemente generoso de herramientas para reducir lo que deben. Si usted es el propietario por primera vez y alquila una habitación libre en Airbnb o un inversor inmobiliario experimentado que gestiona múltiples propiedades y comprende cómo funciona el alquiler. Los ingresos están sujetos a impuestos y qué deducciones se aplican a su situación pueden marcar una diferencia dramática en su resultado final.
Esta guía desglosa todo lo que necesita saber sobre los impuestos sobre la renta, las estrategias que puede utilizar para reducir su factura de impuestos y cómo los creadores que han generado flujos de ingresos a través de Los alquileres a corto plazo pueden aprovechar al máximo las reglas disponibles para ellos. Si quieres una más amplia descripción general primero, consulte estosconsejos fiscales para creadorespara comprender cómo encaja su actividad de alquiler en su situación financiera general imagen.
¿Mis ingresos por alquiler están sujetos a impuestos?
Antes de profundizar en las estrategias de reducción de impuestos, es útil comprender cuándo los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos. en primer lugar.
Los ingresos por alquiler se definen en términos generales como cualquier pago que reciba por el uso de su propiedad. eso incluye alquiler mensual de inquilinos a largo plazo, pagos por noche de huéspedes a corto plazo, anticipo alquiler, depósitos de seguridad que aplica al alquiler e incluso pagos que realiza un inquilino para cancelar una arrendamiento anticipado.
Sin embargo, no todos los ingresos por alquiler generan automáticamente una factura de impuestos.
Bonificación:Hacer todas las asociaciones LLC ¿Necesita presentar un 1099-NEC?
La regla de los 14 días (la regla de Augusta)
Si alquila su casa o propiedad vacacional por14 días o menosdurante el año calendario, los ingresos por alquiler no se consideran sujetos a impuestos. No tienes que reportarlo, y Básicamente, el IRS mira para otro lado. Esta disposición a veces se denomina Regla de Augusta, una Un guiño a los propietarios cerca del Augusta National Golf Club que alquilan sus casas durante el Masters. Torneo cada primavera.
Para creadores que ocasionalmente alquilan sus casas durante grandes eventos, conferencias o temporada alta. temporadas de viaje, esta regla es particularmente valiosa. Puedes embolsarte esos ingresos por alquiler por completo libre de impuestos, siempre y cuando permanezca dentro del límite de 14 días. Si sus ingresos por alquileres tienden a pico durante ciertas temporadas, vale la pena leer sobre cómogestionar los ingresos estacionales como un creativopara que no le pillen desprevenido a la hora de declarar sus impuestos.
Una nota importante:Si aprovechas esta regla, no podrás deducir el alquiler. gastos de esos días tampoco. Es una compensación justa para la mayoría de las personas que sólo alquilan ocasionalmente.
Cuando los ingresos por alquiler se vuelven sujetos a impuestos
Una vez que cruce el umbral de los 15 días, sus ingresos por alquiler estarán sujetos a impuestos y el IRS clasificar su propiedad comoresidencia personalo unalquiler propiedad. Esa clasificación es importante porque determina qué deducciones usted son elegibles para reclamar.
Así es como el IRS traza la línea:
- Si su propiedad se alquila por 15 días o más y la utiliza personalmente parano más de 14 días o el 10% de los días alquilados(lo que sea mayor), el IRS trata como propiedad de alquiler. En este caso, sus gastos se reparten entre el alquiler y uso personal y cualquier pérdida de alquiler puede estar sujeta a limitaciones de pérdida pasiva.
- Si su propiedad se alquila por 15 días o más y la utiliza personalmente paramás de 14 días o el 10% de los días alquilados(lo que sea mayor), gastos de alquiler Todavía se puede deducir, pero sólo hasta el monto de sus ingresos por alquiler. no puedes usar gastos de alquiler para generar una pérdida en este escenario.
Comprender qué categoría se aplica a su propiedad es la base de un impuesto de alquiler inteligente planificación. Muchos creadores hacenfinanciero común erroressimplemente clasificando erróneamente su propiedad desde el principio, lo que lleva a perder deducciones o facturas inesperadas más adelante.
Cómo evitar pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler
Ahora bien, la parte que más les importa a la mayoría de los propietarios y creadores. Aquí están los más efectivos, estrategias legalmente sólidas para reducir su factura de impuesto sobre la renta de alquiler.
1. Cancelación de gastos de propiedad de alquiler
Una de las estrategias más simples e impactantes disponibles para los propietarios es deducir los impuestos ordinarios. y gastos de alquiler necesarios. Si su propiedad califica como propiedad de alquiler según las reglas del IRS, una amplia gama de costos se vuelven deducibles.
Los gastos deducibles comunes incluyen:
- Reparaciones y mantenimiento (paisajismo, arreglos de plomería, servicio de HVAC, pintura)
- Honorarios de administración de propiedades
- Gastos de publicidad para encontrar inquilinos.
- Facturas de servicios públicos que usted cubre como propietario
- Primas de seguro
- Honorarios legales y profesionales.
- tarifas de asociación de propietarios
- Suministros de oficina y software utilizados para gestionar su negocio de alquiler
Para los creadores que gestionan sus propios alquileres a corto plazo, existen aún más deducciones específicas. disponible. El coste de la fotografía de su anuncio, las tarifas de plataforma que cobran los sitios de reserva, los suministros que compra para equipar su espacio e incluso el kilometraje recorrido para verificar la propiedad o reunirse con invitados pueden ser deducibles. Muchos de estos se superponen concancelaciones de impuestos disponible para influencers y creadores de contenido, por lo que vale la pena revisar ambas listas para asegúrese de que no se escape nada.
También hay variosimpuesto pasado por alto deduccionesque los propietarios de propiedades de alquiler habitualmente pierden, incluidas las deducciones por oficina en el hogar si gestiona su alquiler desde casa, y deducciones por costes de desarrollo profesional relacionados a su negocio inmobiliario.
La clave es mantener registros detallados durante todo el año. Guarde recibos, registre kilometraje y categorizar cada gasto. Plataformas comoOtto A.I.puede ayudar a los creadores y Los propietarios independientes rastrean estos gastos automáticamente, lo que hace que el momento de declarar impuestos sea mucho menos estresante.
2. Deducir los intereses hipotecarios
Si contrataste una hipoteca para comprar tu propiedad de alquiler, estás pagando dos cosas con cada pago mensual: el principal y los intereses. La porción de intereses de ese pago es totalmente deducible como gasto de alquiler.
Esta deducción por sí sola puede ser sustancial, especialmente en los primeros años de una hipoteca cuando el interés constituye la mayor parte de cada pago.
Al final de cada año fiscal, su prestamista hipotecario emitirá unFormulario 1098 (Hipoteca Declaración de intereses)mostrando el interés total que pagó durante el año. eso La cifra va directamente a su declaración de impuestos como una deducción de gastos de alquiler. Si eres nuevo en presentar ingresos por alquiler, revisar laFormulario de impuestos 1040puede ayudarle a comprender exactamente dónde aparecen estas deducciones en su declaración.
Si sus impuestos sobre la propiedad están en depósito en garantía como parte del pago de su hipoteca, su Formulario 1098 normalmente también los incluyen. Los impuestos a la propiedad sobre propiedades en alquiler también son deducibles, por lo que asegúrese de capturar ese número, ya sea que pague mediante depósito en garantía o directamente a su banco local. autoridad fiscal.
Para creadores que han financiado propiedades de alquiler específicamente para generar ingresos por contenido o Ingresos por alquileres a corto plazo, esta deducción puede compensar significativamente lo que deben al final del año.
3. Cancelar reparaciones elegibles
No todos los gastos en su propiedad reciben el mismo trato por parte del IRS. El código fiscal establece una clara distinción entrereparacionesymejoras, y Comprender esa diferencia le ayudará a maximizar sus deducciones.
ReparacionesSon gastos que restauran algo a su condición de funcionamiento original. sin agregar valor significativo a la propiedad. Estos son totalmente deducibles en el año en que usted incurrir en el costo.
Ejemplos de reparaciones deducibles:
- Parchar agujeros en las paredes
- Reparar tuberías o grifos con fugas
- Reemplazo de ventanas rotas
- Repintar superficies interiores o exteriores.
- Reparación de una sección de techo dañada
Mejoras, por otro lado, agregar valor a la propiedad, extender su utilidad vida, o adaptarla a un nuevo uso. Estos no podrán deducirse íntegramente en el año en que se realicen. En cambio, deben serdepreciadocon el tiempo utilizando el Costo Acelerado Modificado Sistema de Recuperación (MACRS).
Ejemplos de mejoras:
- Agregar una nueva terraza o espacio al aire libre
- Remodelar una cocina o un baño
- Instalación de un nuevo sistema HVAC
- Agregar pies cuadrados
Para los creadores que invierten mucho en hacer que sus espacios de alquiler a corto plazo luzcan hermosos y de marca, es importante comprender qué costos son reparaciones inmediatamente deducibles y cuáles necesita ser depreciado. Se aplican reglas similares cuandocancelar los gastos de equipopara la creación de contenido, por lo que si ya está familiarizado con ese proceso, la lógica aquí le parecerá familiar. En caso de duda, consulte a un profesional de impuestos antes de clasificar un gasto importante.
4. Reduzca su ingreso imponible con la depreciación
La depreciación es una de las herramientas fiscales más poderosas disponibles para los propietarios y los bienes raíces. inversores, y es algo que muchos propietarios primerizos pasan por alto por completo.
El concepto es sencillo: el IRS reconoce que las propiedades de alquiler se desgastan con el tiempo, por lo que le permite deducir una parte del valor de la propiedad cada año como gasto no monetario. esto La deducción reduce sus ingresos por alquiler sujetos a impuestos sin necesidad de gastar ningún dinero adicional. dinero. Para una visión más profunda de cómo funciona la depreciación en sus libros, ellibro mayor descripción generales un punto de partida útil.
Para reclamar la depreciación, su propiedad debe cumplir con estos requisitos del IRS:
- Eres dueño de la propiedad
- Lo utilizas para fines comerciales o de generación de ingresos.
- Tiene una vida útil determinable.
- Se espera que dure más de un año.
Es importante destacar que la depreciación se aplica sólo a losvalor del edificio, no la tierra debajo de él, ya que la tierra no se desgasta. Deberá separar el valor del terreno del valor de estructura, generalmente utilizando el desglose del valor tasado de su propiedad de su impuesto local autoridad.
Según MACRS, las propiedades residenciales en alquiler se deprecian durante27,5 añosusando el Sistema General de Depreciación (GDS). Si la propiedad está ubicada fuera de los Estados Unidos, el Se aplica el Sistema de Depreciación Alternativa (ADS), que distribuye la depreciación en 30 años (o 40 años para propiedades puestas en servicio antes del 1 de enero de 2018).
Puede comenzar a reclamar la depreciación en el momento en que su propiedad seadisponible para alquilar, incluso si aún no ha encontrado inquilino. Entonces, en el momento en que enumeras tu propiedad, se pone en marcha el cronómetro de depreciación.
Para los creadores que han amueblado y equipado propiedades de alquiler a corto plazo,costo segregaciónvale la pena explorar. Esta estrategia le permite acelerar la depreciación. en componentes específicos de la propiedad (muebles, accesorios, electrodomésticos, paisajismo), potencialmente generando deducciones mucho mayores en los primeros años de propiedad.
5. Aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital
Cuando llega el momento de vender una propiedad de alquiler, las ganancias que obtiene generalmente están sujetas a impuestos a las ganancias de capital. Dependiendo de cuánto tiempo haya sido propietario de la propiedad y de su nivel de ingresos, Esto puede significar una factura fiscal importante.
Afortunadamente, existen varias estrategias que le permiten diferir esos impuestos en lugar de pagarlos de inmediato.
Fondos de oportunidad calificados (QOF)
Si reinvierte las ganancias de la venta de una propiedad en un Fondo de Oportunidad Calificado dentro de los 180 días, puede diferir el impuesto a las ganancias de capital sobre la ganancia original. Los QOF invierten en áreas designadas comunidades de bajos ingresos y ofrecen beneficios fiscales escalonados dependiendo de cuánto tiempo tenga el inversión.
1031 intercambios
Un intercambio 1031 le permite vender una propiedad de alquiler y reinvertir las ganancias en una propiedad similar. propiedad, aplazando todos los impuestos sobre las ganancias de capital hasta que finalmente venda la nueva propiedad sin transfiriéndolo a otro intercambio. Siempre y cuando sigas las reglas (plazos estrictos, requisitos de identificación y el uso de un intermediario calificado), esta estrategia le permite para seguir generando riqueza sin perder una parte de sus ganancias en impuestos con cada transacción.
Fideicomisos estatutarios de Delaware (DST)
Los DST son otro vehículo popular para aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital. Permiten a los inversores mantener intereses fraccionarios en grandes activos inmobiliarios administrados profesionalmente, a menudo como 1031 permutar propiedad de reemplazo. Para creadores e inversores que desean los beneficios del sector inmobiliario. propiedad sin responsabilidades de gestión activa, los DST pueden ser una opción atractiva.
Cada una de estas estrategias tiene reglas y requisitos específicos, por lo que vale la pena trabajar en ellas. detalles con un profesional de impuestos calificado antes de tomar cualquier decisión. También puedes utilizar uncalculadora de estimación de impuestospara conseguir un tenga una idea aproximada de su posible responsabilidad por ganancias de capital antes de decidir una estrategia.
6. Comprenda las reglas de pérdidas pasivas
Si su propiedad de alquiler genera una pérdida después de todas las deducciones, es posible que pueda utilizar esa pérdida para compensar otros ingresos, pero existen limitaciones importantes.
Las pérdidas de alquiler generalmente se clasifican comopérdidas pasivas, lo que significa que pueden en la mayoría de los casos sólo compensan los ingresos pasivos. Sin embargo, hay una excepción importante: si participar activamente en la administración de su propiedad de alquiler y su ingreso bruto ajustado (AGI) es $100,000 o menos, puede deducir hasta $25,000 en pérdidas de alquiler de sus ingresos no pasivos. Esta asignación elimina gradualmente entre $100,000 y $150,000 de AGI.
Profesionales inmobiliarios que dedican más de 750 horas al año a actividades inmobiliarias y cumplen con otros requisitos del IRS no están sujetos a limitaciones de pérdidas pasivas en absoluto. Para los creadores que ha creado negocios de tiempo completo en torno al contenido y la gestión de bienes raíces, lo que lo califica como un verdadero Un profesional inmobiliario puede desbloquear importantes deducciones adicionales.
7. Considere la estructura de su negocio
Muchos creadores y propietarios operan como propietarios únicos sin pensar mucho en cómo sus el negocio está estructurado. Pero la entidad legal que elija puede tener implicaciones fiscales significativas para ingresos por alquiler.
Operar su propiedad de alquiler a través de unLLCofrece protección de responsabilidad y puede proporcionar más flexibilidad en la forma en que se declaran y gravan sus ingresos. Dependiendo de tu situación, una LLC gravada como S-Corp puede permitirle reducir la exposición fiscal del trabajo por cuenta propia. si Si estás explorando esta opción, empieza por comprenderque es una llcy luego comparar el diferencias entre unS-Corp frente a LLCa Vea qué estructura tiene más sentido para su negocio de alquiler.
También hay notablesBeneficios de S-Corpvale la pena explorar si sus ingresos por alquiler han aumentado significativamente y un dedicadoGuía LLC para creadoreseso recorre el proceso de configuración desde una perspectiva específica del creador.
8. Mantenga registros exhaustivos durante todo el año
Puede que esto no parezca una estrategia fiscal, pero es uno de los hábitos más importantes que debe tener un propietario o una creador puede desarrollar. Los registros incompletos significan deducciones perdidas, y las deducciones perdidas significan una factura de impuestos más alta.
Realice un seguimiento de todos los gastos relacionados con su propiedad de alquiler desde el primer día. Separa tus finanzas de alquiler de las finanzas personales con una cuenta bancaria exclusiva o una tarjeta de crédito. Documentar el propósito de cada viaje que realices relacionado con tu propiedad. Guarde copias de todos los contratos de arrendamiento, recibos, facturas y correspondencia con inquilinos.
Construyendo un sólidosistema de contabilidaddesde el principio le ahorrará mucho tiempo y estrés a medida que crezca su cartera de alquileres. si eres solo empezando, elconceptos básicos de contabilidad para creadores de contenidoLa guía es un punto de partida práctico y elcontabilidad para pequeñas empresas guíallena los vacíos a medida que su operación se vuelve más compleja.
Para los creadores que administran Airbnb o propiedades de alquiler a corto plazo, las plataformas suelen proporcionar información anual. resúmenes de ganancias, pero es posible que esos informes no capturen todos los gastos deducibles. Complementando Los datos de la plataforma con sus propios registros garantizan que nada se pierda. A medida que pasa el año hacia abajo, use unimpuesto de fin de año y guía de contabilidadpara asegurarse de que todo esté organizado y contabilizado antes de usted archivo.
También debe asegurarse de comprender sus obligaciones en torno a los formularios de impuestos. si contratas contratistas para ayudar a administrar o mantener su propiedad, es posible que deba emitir unformulario 1099a fin de año. sabiendo la diferencia entre unW-9 y un 1099voluntad ayudarle a recopilar la información correcta de los contratistas desde el principio y evitar cualquier problema de última hora. luchando.
9. Trabaje con un profesional de impuestos
Las normas fiscales para las propiedades en alquiler tienen matices y las estrategias que tienen sentido para un propietario Puede que no sea el adecuado para otro. La forma más confiable de asegurarse de que está tomando el máximo La ventaja de cada deducción y estrategia disponible para usted es trabajar con un experto en impuestos calificado. Profesional que entiende de bienes raíces.
Un asesor fiscal dedicado puede revisar su panorama financiero completo, identificar las deducciones que puede se ha perdido, ayudarle a planificar decisiones importantes como la venta o mejoras de la propiedad, y asegurarse usted cumple con todos los requisitos de presentación. Para obtener una descripción completa de sus obligaciones tributarias como creador con ingresos por alquiler, visitandoEl centro fiscal de Otto AIes un lugar inteligente para empezar.
Si necesita más tiempo para poner sus registros en orden, recuerde que también puede presentar unaextensión de impuestospara darte a ti mismo tiempo adicional sin penalización, siempre y cuando pague los impuestos adeudados antes de la fecha límite original.
Pensamientos finales
Los ingresos por alquiler son una de las formas de ingresos con mayores ventajas fiscales disponibles para los inversores. entre deducciones de gastos, intereses hipotecarios, depreciación y estrategias de aplazamiento de ganancias de capital, Los propietarios tienen una amplia gama de herramientas a su disposición para reducir legal y significativamente lo que ellos deben.
Para los creadores que han creado fuentes de ingresos en torno a alquileres a corto plazo o contenido inmobiliario, Comprender estas reglas no sólo es útil para la temporada de impuestos. Es esencial para construir un negocio sostenible y rentable.
Comience por tener claro cómo está clasificada su propiedad, realice un seguimiento diligente de sus gastos y considere conectarse con un profesional de impuestos o una plataforma comoOtto A.I.hacer Asegúrese de aprovechar al máximo cada dólar que genera su propiedad de alquiler.
